法改正まとめ — 2027年試験は「令和9年4月1日」が基準日、押さえる改正はこの7つ

結論：2027年試験の出題範囲は「令和9年4月1日現在施行されている法令」で決まる

2027年試験（令和9年度試験）で問われる法令は、「令和9年4月1日現在施行されているもの」が基準です。これは毎年の試験案内に書かれているルールで、令和9年度の試験案内はまだ公表されていませんが（例年6月上旬に公表）、基準日の考え方自体は変わらない見込みです。

このルールで大切なのは、見るのが公布日ではなく施行日だということです。法律が成立・公布されていても、施行が令和9年4月2日以降なら、2027年試験の出題範囲には入りません。反対に、数年前に施行された改正でも、令和9年4月1日時点で効力があれば範囲の内側です。

2027年試験に向けて押さえる改正は、大きく7テーマです。区分所有法の大改正、相続登記と住所等変更登記の義務化、建築基準法・建築物省エネ法、宅建業法の細部改正、民法の共同親権、空家等対策特別措置法、そして税の特例の期限です。この記事では、7テーマを施行日順に並べ、「何が・いつから・どう変わったか」と「試験でどう問われるか」を整理します。

法改正の学習は、改正点を単独で覚えるより、まず手元の教材1冊で改正前のルールを確認してから読むと、変わった部分だけが浮き彫りになります。教材の選び方は、おすすめ教材も参考にしてください。

基準日早見表 — 改正ごとに「範囲内か範囲外か」を分ける

この表の読み方で注意したいのは、「範囲内」だからといって必ず出題されるわけではないことです。どれが出るかは公表されていません。ただ、施行されたばかりの改正は、試験で問われやすい傾向があります。特に2026年4月1日施行の区分所有法改正は、宅建の出題範囲に直結する大きな改正で、最優先で押さえてください。

改正カレンダー — 施行日順に並べると全体像が見える

法改正は、法律ごとにバラバラに覚えるより、施行日順に並べて「いつ、何が動いたか」で覚える方が頭に残ります。2027年試験に関係する改正の流れは、次のとおりです。

2023年12月には空家法の改正で「管理不全空家等」が新設され、2024年4月には相続登記の義務化が始まりました。2025年は改正が集中した年で、1月のレインズ登録事項の追加、4月の建築基準法・省エネ法と名簿・標識の見直し、6月の拘禁刑の創設、12月の標識の大きさの見直しと続きます。2026年4月には区分所有法の大改正、住所等変更登記の義務化、共同親権、管理業者管理者方式の35条説明がまとめて施行されました。

この流れで分かるのは、2025年と2026年の改正が2027年試験の中心になるということです。2023年・2024年の改正は、2026年試験（令和8年10月18日実施）でもすでに出題範囲に入っていたため、2027年試験でも引き続き問われる土台の知識です。新しい改正ほど出題されやすい反面、古い改正ほど「知っている前提」で引っかけの材料に使われやすい、という二面性があります。

改正① 区分所有法の大改正 — 出席者主義と建替え決議の緩和（2026年4月1日施行）

2027年試験で最も大きな改正が、区分所有法の大改正です。正式名称は「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」（令和7年法律第47号）で、2025年5月23日に成立し、5月30日に公布されました。本体は2026年4月1日に施行され、区分所有法だけでなく、被災区分所有法、マンション管理適正化法、マンション建替え等円滑化法の4本が一度に改正されました。マンション建替え等円滑化法は、「マンションの再生等の円滑化に関する法律」へ改称・再編されています。

改正の柱は2つです。1つめは、決議の母数を「全員」から「出席者」に改める出席者主義です。2つめは、建物の再生を進めやすくするための決議要件の緩和です。

出席者主義では、普通決議は「集会に出席した区分所有者（議決権を有しない者を除く）及びその議決権の各過半数」で決することになりました（39条1項）。特別多数決議（規約の設定・変更・廃止、共用部分の重大変更など）も出席者ベースとなり、たとえば規約の変更は「区分所有者及び議決権の各4分の3以上」（全員ベース）から「出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上」に変わりました。ただし特別多数決議には、区分所有者及び議決権の各過半数の出席という定足数が新設されています。

ここで最も間違えやすいのが、建替え決議は出席者主義の対象外だという点です。建替え決議のように区分所有権の処分を伴う決議は、財産権保障の観点から、引き続き全区分所有者を母数とします。建替え決議は原則として「区分所有者及び議決権の各5分の4以上」（全員ベース）のままで、客観的事由に該当する場合にだけ「各4分の3以上」に緩和されます。客観的事由とは、耐震性の不足や外壁・配管の危険など、法律で定められた事由です。

建物の全部改修、建物と敷地の売却、解体して敷地を売却することなどは、改正前は全員の同意が必要でした。改正後は、建替え決議と同じく「各5分の4以上」で決められるようになり、客観的事由に該当すれば「各4分の3以上」に緩和されます。これを再生決議と呼ぶ整理もあります。所在等不明の区分所有者を裁判所の決定で母数から外せる制度も新設され、連絡が取れない所有者がいる場合の決議も進めやすくなりました。

マンション管理適正化法の改正では、管理者が管理業務を管理業者に委託する契約（管理者受託契約）の重要事項説明や、利益相反の規制（77条の2）が整備されました。地方公共団体の取組に関する部分は2025年11月28日に先行施行され、管理計画認定のうち分譲事業者による新築時の管理計画認定だけは2027年4月1日施行です。新築時管理計画認定は基準日当日の施行のため、令和9年度試験では範囲内に入る見込みですが、出題の中心は2026年4月1日施行の本体部分です。

区分所有法の基本の整理は、権利関係の頻出論点まとめの区分所有法の章とあわせて確認してください。集会の決議は権利関係の毎年の出題テーマで、改正後の要件はそのまま試験に出やすい論点です。

改正② 登記の義務化 — 相続登記と住所等変更登記

不動産登記法の改正は、2027年試験の権利関係で最も問われやすい改正の1つです。相続登記と住所等変更登記の2つの義務化を、期間と過料のセットで覚えてください。

相続登記の申請義務化は2024年4月1日に施行されました。不動産登記法76条の2により、相続で不動産の所有権を取得した者は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日」から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です（164条1項）。施行日前に相続が発生し、未登記のままのものは、2027年3月31日までが期限です。簡単に義務を果たす方法として、相続人であることを申し出る相続人申告登記も設けられています。

住所等変更登記の義務化は2026年4月1日に施行されました。不動産登記法76条の5により、所有権の登記名義人の氏名・名称・住所に変更があったときは、変更日から2年以内に変更登記を申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象です（164条2項）。施行日前に変更があり、未登記のものは2028年3月31日までが期限です。

2つの義務化は、数字だけを見ると似ていますが、起算点と期間と過料がすべて違います。相続登記は「知った日から3年・10万円以下」、住所等変更登記は「変更日から2年・5万円以下」です。試験では、この2つを入れ替えた選択肢が出やすいため、起算点の違い（「知った日」か「変更日」か）から区別してください。

2026年2月2日には、所有不動産記録証明制度も施行されました。自分の所有する不動産を一覧にした証明書を、登記官から受けられる制度です。相続登記の義務化とあわせて、所有者不明土地の発生を防ぐための制度として整理されています。

改正③ 建築基準法・建築物省エネ法 — 4号特例の縮小と省エネ適合の義務化（2025年4月1日施行）

法令上の制限の分野では、2025年4月1日施行の建築基準法・建築物省エネ法の改正が最大のテーマです。改正法は「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律」（令和4年法律第69号）で、2022年6月に公布されました。

改正の柱は2つです。1つめは、建築確認の審査省略の特例、いわゆる4号特例の縮小です。2つめは、省エネ基準適合の全面義務化です。

4号特例とは、旧建築基準法6条1項4号に該当する小規模な建築物（木造2階建て以下・延べ面積500㎡以下など）について、建築士が設計を行う場合に、建築確認の際に構造関係規定などの審査を省略できる制度でした。2025年4月1日の改正で、「4号建築物」という区分そのものがなくなり、建築物の区分は新1号・新2号・新3号に再編されました。木造2階建てや延べ面積200㎡を超える平屋は新2号建築物となり、審査省略の対象から外れました。審査省略の特例が残るのは、平屋かつ延べ面積200㎡以下の新3号建築物など、小規模なものだけです。

「4号特例の廃止」という言葉が独り歩きしていますが、正確には「縮小」です。「4号」という区分は廃止されましたが、審査省略の仕組み自体は新3号建築物に一部残っています。試験では「廃止された」と断定する選択肢が出たら、誤りだと見抜けるようにしておいてください。

省エネ基準適合の義務化では、原則としてすべての新築住宅・非住宅が省エネ基準に適合する義務を負うことになりました。省エネ基準に適合しない建築計画には建築確認済証が交付されません。改正法の適用は、施行日以後に工事に着手する建築物が対象で、施行日前に確認済証を受けていても、工事着手が施行日以後であれば改正法が適用されます。

法令上の制限の数字の覚え方は、法令上の制限の覚え方で整理しています。用途地域・建ぺい率・容積率の型とあわせて、建築確認の区分も早見表に加えてください。

改正④ 宅建業法の細部改正 — 拘禁刑・名簿と標識・レインズ・管理業者管理者方式

宅建業法の分野では、大きな法律の改正ではなく、細部の改正が4つ重なっています。1つ1つは小さい改正ですが、宅建業法は50問中20問の最大の得点源で、細部の数字や文言がそのまま選択肢になるため、見落とすと失点につながります。

拘禁刑の創設は2025年6月1日に施行されました。刑法の改正（令和4年法律第67号）により、従来の懲役刑と禁錮刑が一本化され、拘禁刑が創設されました。これに伴い、宅建業法の免許の欠格事由や宅建士の登録の欠格事由、罰則規定の表現も「拘禁刑」に改められました。根幹のルールは変わらず、罪名を問わず拘禁刑以上の刑に処せられ、その執行を終わるなどしてから5年を経過しない者は欠格となります。覚えるべきは「拘禁刑」という言葉と「5年」という期間で、懲役・禁錮という旧い言葉で書かれた選択肢が出たら誤りです。

名簿と標識の見直しは2025年4月1日に施行されました。宅地建物取引業法施行規則の改正により、宅地建物取引業者名簿に登載されていた「事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士の氏名」が削除され、事務所の標識（宅地建物取引業者票）では専任の宅建士の「氏名」に代わり「人数」を表示することになり、「宅地建物取引業に従事する者の数」も併記し、「この事務所の代表者氏名」の欄が新設されました。従業者名簿では「性別」と「生年月日」の記載が不要になりました。役員等の略歴書からも住所・電話番号・生年月日が削除されました。いずれもプライバシー保護の観点からの見直しです。

ここで注意したいのは、変わらなかった部分です。専任の宅地建物取引士が変わったときの30日以内の変更の届出は従来通り残っています。従業者名簿の10年間の保存義務も変わっていません。そして、生年月日が外れたのは従業者名簿のほうで、従業者が携帯する従業者証明書には生年月日が残っています。名簿と証明書を取り違える選択肢が、試験では出やすい引っかけです。

標識の大きさも、2025年12月1日施行の改正で、縦30cm以上・横35cm以上から縦25cm以上・横35cm以上に変わりました。A3判で作成できる大きさへの見直しです。

レインズ登録事項の追加は2025年1月1日に施行されました。不動産の囲い込みを防止するため、専任媒介契約で指定流通機構（レインズ）へ登録する事項に、「取引の申込みの受付に関する状況」が追加されました。専任媒介契約の登録期限（契約締結日から7日以内、休業日を除く）や、専属専任媒介契約の登録期限（5日以内）は変わっていません。

管理業者管理者方式の35条説明は2026年4月1日に施行されました。区分所有建物の売買や交換で、管理業者が管理者（第三者管理）を兼ねる管理業者管理者方式を採用している場合、買主等の利益相反のおそれを防ぐため、35条の重要事項説明としてその旨をあらかじめ説明することが義務付けられました。区分所有法の改正とセットで出題される可能性がある論点です。

宅建業法の数字の全体像は、宅建業法の数字総まとめで確認してください。改正で変わった数字だけを抜き出して、この記事のチェックリストと突き合わせると、覚え直しが必要な箇所が見えてきます。

教材を1冊に絞って改正点を書き込む方法は、おすすめ教材も参考にしてください。改正のたびに新しい教材を買うのではなく、手元の教材の該当ページに「2025年4月1日施行でこう変わった」と書き込む方が、試験直前の見直しが速くなります。

改正⑤〜⑦ 民法・空家法・税制 — 共同親権と管理不全空家、税の特例は「12月の大綱待ち」

残りの3テーマは、宅建業法や法令上の制限ほど出題の中心にはなりませんが、権利関係と税・その他の前提が変わる改正です。

民法の共同親権は2026年4月1日に施行されました。「民法等の一部を改正する法律」（令和6年法律第33号）により、離婚後の親権は、父母の協議で双方または一方を親権者と定められるようになりました（819条）。改正前は、離婚の際に父母のどちらか一方だけを親権者と定める必要がありました。親権の行使は父母が共同して行うことが原則ですが（824条の2）、監護・教育に関する日常の行為や、子の利益のため急迫の事情があるときは、父母の一方が単独で行使できます。あわせて、父母の責務が民法に明記され、養育費の取り決めをせずに離婚した場合の法定養育費（子ども1人あたり月2万円を請求できる制度）も設けられました。

宅建との接点は、未成年者の法律行為です。未成年者が法律行為をするには法定代理人（親権者）の同意が必要ですが（民法5条）、親権者が父母双方の場合、親権の行使は共同が原則になるため、「親権者＝父または母のどちらか一方」という前提で覚えた知識は見直しが必要です。ただし、共同親権そのものが宅建で大きく問われる可能性は低く、権利関係の前提が変わった改正として押さえておけば十分です。2023年4月1日施行の民法改正（相隣関係・共有制度の見直し）も、すでに範囲内に入っているため、隣地使用権や共有物の管理・変更の決議要件とあわせて確認してください。

空家等対策特別措置法の改正は2023年12月13日に施行されました。「管理不全空家等」という区分が新設され、市町村長は、適切に管理されておらず、放置すれば特定空家等になるおそれのある空き家について、指導ができ、改善しなければ勧告ができます（13条）。勧告を受けると、住宅用地の固定資産税の特例（小規模住宅用地は課税標準の6分の1）が解除され、土地の固定資産税が最大で6倍になります。特定空家等（2条2項）は従来通りで、命令や代執行まであり得ますが、管理不全空家等には命令や代執行はありません。指導・勧告までで止まる点が、特定空家等との区別の軸です。

2023年4月27日には、相続した土地を国に返す相続土地国庫帰属制度も始まっています。負担金は原則20万円で、10年分の管理費に相当する額とされています。相続登記の義務化とあわせて、所有者不明土地への対策として整理されています。

税の特例の期限は、2027年試験で最も注意が必要な「まだ決まっていない」論点です。不動産取得税の特例や登録免許税の軽減税率は、2025年度税制改正で2027年3月31日まで延長されています。しかし、2027年試験の法令の基準日は令和9年4月1日で、特例の期限はその前日に切れます。延長されるかどうかは、2026年12月に公表される2027年度税制改正大綱で決まります。この記事を書いている2026年11月時点では、延長されるかは分かっていません。12月の大綱が公表されたら、税の特例の扱いを確認し直す必要があります。税の計算の型そのものは、税・その他の計算攻略で確認してください。

過去問10年分から見る「改正テーマの出題頻度」

法改正の学習では、「どのテーマが過去問で何回出たか」を知ると、優先順位が決めやすくなります。本サイトに収録されている平成28年から令和7年までの過去問10年分・全497問を数えると、改正テーマの語は次のように出ています。1問に複数の語が含まれる場合があるため、合計は497問を超えます。

登記が71問と最も多く、改正テーマの中では登記制度そのものが最大の頻出テーマです。重要事項説明が45問、区分所有が24問と続き、改正が集中している分野ほど過去問での出題も多いことが分かります。反対に、省エネ・管理業者・空家は過去問での出題がまだ1〜3問しかありません。これは、改正が新しいため過去問に反映されていないからで、「出ていないから出ない」ではなく「これから出る可能性がある」論点として扱ってください。

過去問の使い方の基本は、過去問10年分の使い方にまとめています。分野別で頻出テーマの型を身につけ、年度別で本番の流れを体験する往復が、法改正の学習にもそのまま当てはまります。

直前チェックリスト — 改正の数字と期間の最終確認

最後に、この記事で出た改正の数字と期間だけを集めました。試験の前日と当日の朝に、この表だけを見返してください。

まとめ

法改正の学習は、「施行日で範囲を分ける」ことから始まります。2027年試験の基準日は令和9年4月1日で、施行日がそれより前なら範囲内、後なら範囲外です。押さえる改正は7テーマで、最優先は2026年4月1日施行の区分所有法の大改正と住所等変更登記の義務化、次に2025年4月1日施行の建築基準法・省エネ法と名簿・標識の見直しです。

覚え方のコツは、改正前と改正後の対比にすることです。区分所有法は「全員ベースから出席者ベースへ、ただし建替えは全員ベースのまま」、4号特例は「廃止ではなく縮小」、名簿・標識は「氏名から人数へ、ただし証明書の生年月日は残る」、登記は「相続は知った日から3年・10万円以下、住所変更は変更日から2年・5万円以下」です。対比の軸が決まれば、数字と期間はあとから付け足せます。

税の特例だけは、2026年12月の税制改正大綱で延長されるかを確認する必要があります。大綱が公表されたら、この記事のチェックリストと突き合わせて、税の特例の扱いを見直してください。

次の学習では、2027年試験まであと340日 — 分野別・残り期間別の勉強計画で残り期間の計画を確認し、宅建業法の数字総まとめと法令上の制限の覚え方で改正後の数字を固めてください。間違えやすい用語の区別は、間違えやすい対比表も参考になります。教材を1冊に絞って改正点を書き込む方法は、おすすめ教材にまとめています。

出典と関連ページ

出典は、一次情報と本サイトのデータを区別して示します。区分所有法の改正内容（令和7年法律第47号、2025年5月23日成立・5月30日公布、本体2026年4月1日施行）は、国土交通省の報道発表資料および法務省の改正概要で確認しました。不動産登記法の条文（76条の2・76条の5・164条）は、e-Gov法令検索で確認しました。建築基準法・建築物省エネ法の改正内容（令和4年法律第69号、2025年4月1日施行）は、国土交通省のリーフレットおよび江戸川区の公表資料で確認しました。宅建業法施行規則の改正内容（名簿・標識、2025年4月1日施行、標識の大きさは2025年12月1日施行）は、大分県・鹿児島県・宮城県の公表資料で確認しました。拘禁刑の創設（2025年6月1日施行）、レインズ登録事項の追加（2025年1月1日施行）、管理業者管理者方式の35条説明（2026年4月1日施行）は、各改正の公表資料および試験対策の公開資料で確認しました。民法の共同親権（令和6年法律第33号、2026年4月1日施行）は、法務省の改正概要および朝日新聞の解説で確認しました。空家等対策特別措置法の改正内容（2023年12月13日施行）は、同法の公開テキストおよび地方税法349条の3の2で確認しました。税の特例の期限（2027年3月31日）は、2025年度税制改正の公表内容によります。2027年度税制改正大綱は2026年12月公表見込みで、この記事を書いた2026年11月13日時点では未公表のため、延長されるかは断定していません。改正テーマの語を含む問題数の集計は、本サイト収録の平成28年から令和7年までの過去問10年分・全497問を対象とした集計で、2026年11月13日に数えました。1問に複数の語が含まれる場合があるため、合計は497問を超えます。

関連ページとしては、2027年試験まであと340日 — 分野別・残り期間別の勉強計画、宅建業法の数字総まとめ、法令上の制限の覚え方、権利関係の頻出論点まとめ、税・その他の計算攻略、間違えやすい対比表、過去問10年分の使い方、過去問データベースがあります。