法令上の制限の覚え方 — 用途地域・建ぺい率・開発許可を「数字の型」で整理する

結論：法令上の制限は「6法令×数字の型」で覚える

法令上の制限は、全50問中8問を占める分野です。都市計画法・建築基準法が各2問、農地法・国土利用計画法・土地区画整理法・盛土規制法が各1問というのが例年の大まかな配分です。8問のうち6問を取ることを目標にすると、他の分野への負担が大きく減ります。

この分野が苦手に感じられる理由は、法律が6つに分かれていて、それぞれに区域・面積・期限の数字があるからです。法律ごとにバラバラに覚えようとすると、数字が混ざってしまいます。そこでこの記事では、6法令を「数字の型」で整理します。型とは、覚える順番と比べ方の決まりです。用途地域は「住居→商業→工業」の1本の軸、建ぺい率・容積率は「計算の順番」、開発許可と国土利用計画法は「面積の対比表」、農地法は「3条・4条・5条の区別」、土地区画整理法は「時系列」、盛土規制法は「区域×規模の表」です。型が決まれば、新しい数字が出てきても置き場所が分かります。

宅建業法の数字総まとめと権利関係の頻出論点まとめもあわせて読むと、分野別の目標点数の配分が見えやすくなります。

本サイト10年分データで見る法令上の制限の出題頻度

本サイトには、平成28年から令和7年までの過去問10年分・全497問が収録されています。そのうち法令上の制限は80問で、10年平均は年8問です。試験の標準的な構成である「法令上の制限8問」と一致します。

次の集計は、その80問の問題文と選択肢にテーマのキーワードが含まれるかを数えた簡易集計です。1問が複数のテーマにまたがる場合があるため、各テーマの件数を合計すると80を超えます。順位そのものよりも、「どのテーマの数字が繰り返し問われているか」という目安として読んでください。

この表から分かるのは、法令上の制限の出題が「都市計画法と建築基準法に偏っている」ということです。都市計画という言葉は80問中39問、市街化という言葉は29問に出てきます。都市計画法と建築基準法を先に固めることが、最も効率のよい進め方です。

なお、競合する他サイトの法令上の制限の記事でも、都市計画法と建築基準法を最優先にする整理が共通しています。本記事は、その整理を本サイトの実データで裏付けたうえで、6法令の数字を「型」で一本化し、計算ワークと引っかけまでをまとめた点が違います。論点の切り口だけを参考にし、文章や表の構成は本サイトのオリジナルです。

覚え方の土台：区域の入れ子と「判断の順番」

法令上の制限の数字は、区域の名前が分からないと置き場所が決まりません。まず、区域の入れ子関係を白紙に書けるようにしてください。区域の図が頭に入っていれば、「この数字はどの区域の話か」がすぐに分かります。

区域の入れ子が書けたら、問題を解くときの「判断の順番」も固定します。法令上の制限の問題は、最初に「どの法律の話か」、次に「どの区域の話か」、最後に「どの数字が問われているか」という順に絞り込むと、選択肢の正誤が見えやすくなります。

用途地域13種類を「住居→商業→工業」の軸で覚える

用途地域は、都市計画法8条1項1号に列挙された13種類の地域の総称です。内訳は住居系8種類・商業系2種類・工業系3種類です。それぞれの地域を何のために定めるのかは、同法9条1項〜13項に1つずつ書かれています。

13種類をバラバラに覚えるのではなく、「住居→商業→工業」の順に並べると、1本の軸ができます。上から下へ進むほど、住環境を守る度合いが弱まり、建てられる建物が広がっていきます。この軸に乗せたうえで、軸どおりに動かない「例外の建物」だけを覚えれば、試験で問われる肢の大半は判断できます。

軸の読み方は3つだけです。「低層」→「中高層」→「住居」の順に、住居系のなかでも規制が緩みます。「第二種」は「第一種」に「主として」がついた形で、少しだけ緩くなります。「専用」がつくとその目的に特化して厳しく、「準」がつくと隣の系統寄りになります。両端が特に大切です。第一種低層住居専用地域は「主として」がつかない住居の専用地域なので最も厳しく、工業専用地域は「主として」がつかない工業の専用地域なので、住宅すら建てられません。

用途地域が決まると、その地域内で建てられる建物の種類が建築基準法48条によって制限されます。具体的な建物の一覧が、同法の別表第二です。別表第二に載っている建物をすべて覚える必要はありません。宅建試験で繰り返し問われる代表的な建物に絞って、13地域の可否を表にしました。特定行政庁の許可による例外（48条各項のただし書）は考慮していません。

表の根拠は、建築基準法 別表第二（い）〜（わ）項です。別表第二の書き方にも構造があります。第一種・第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、田園住居地域の4つは「建築することができる建築物」を列挙する書き方で、残りの9つは「建築してはならない建築物」を列挙する書き方になっています。厳しい4地域は「建ててよいものが限られている地域」、それ以外は「原則として何でも建てられ、建ててはいけないものだけが決まっている地域」と考えると、軸の意味がよりはっきりします。

表を縦にながめると、ほとんどの建物は「ある地域から下はずっと○」という形をしています。覚える対象は3つに絞れます。まず「どこでも建てられるグループ」です。診療所、神社・寺院・教会、保育所、公衆浴場（個室付浴場業に係るものを除く）、巡査派出所・公衆電話所などは、どの地域でも建てられます。次に「どこから○になるか」の入口です。小中高校は第一種低層住居専用地域から、大学・病院は第一種中高層住居専用地域から、ホテルは第一種住居地域から（3,000㎡以下）、カラオケボックスは第二種住居地域から建てられます。最後に「工業側の出口」です。住宅は工業専用地域だけが×で、小中高校・大学・病院・ホテルは工業地域と工業専用地域の両方で×になります。

もうひとつよく問われるのが、店舗・飲食店の規模です。住居系では、床面積の上限が段階的に広がっていきます。

店舗の面積は「150㎡→500㎡→1,500㎡→3,000㎡→10,000㎡」という階段で覚えます。住居系を上から下へ進むほど、建てられる店舗の規模が大きくなります。建てられる店舗の種類が政令で限定されている地域もあるため、面積だけでなく種類の条件も問題文で確認してください。

敷地が2つの用途地域にまたがる場合、敷地の過半が属する地域の用途規制が、建築物と敷地の全部に適用されます（建築基準法91条）。建物がどちら側に建つかではなく、敷地の面積で決まる点に注意してください。

建ぺい率・容積率は「計算の順番」を固定する

建ぺい率は、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合です。容積率は、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合です。建ぺい率は建築基準法53条、容積率は同法52条が定めます。どちらも、上限の数値は用途地域ごとに都市計画で定められます。条文の候補の範囲は次のとおりです。

候補の数字そのものをすべて覚える必要はありません。大切なのは、指定建ぺい率・指定容積率は「都市計画で定められた数値」であって、条文が直接決めているのではないという点です。問題では「指定建ぺい率60％、指定容積率200％」のように数値が与えられ、その数値から計算することが求められます。

計算の順番は、次のとおり固定します。

建ぺい率の緩和は、2つの加算です。特定行政庁が指定する角地等の敷地では1/10を加算でき、防火地域内の耐火建築物等または準防火地域内の耐火建築物等・準耐火建築物等では1/10を加算できます。両方に当てはまれば2/10を加算できます。ただし、防火地域で建ぺい率の限度が8/10とされている地域は、防火地域内の耐火建築物等の加算の対象外です。指定建ぺい率が80％の防火地域内の耐火建築物等は、建ぺい率の制限を受けません。

容積率の前面道路による制限は、前面道路の幅員が12m未満のときに働きます。容積率は、前面道路の幅員のメートルの数値に一定の数値を掛けた数値以下でなければなりません。掛ける数値は、住居系の用途地域では原則4/10、その他では原則6/10です。特定行政庁が指定する区域では異なる数値になる場合があります。指定容積率と幅員から計算した数値のうち、小さい方が上限になります。

たとえば、指定容積率200％の土地で、前面道路の幅員が6mの場合は、住居系の用途地域なら6m×4/10＝240％となり、指定容積率200％の方が小さいため、上限は200％のままです。前面道路の幅員が4mなら、4m×4/10＝160％となり、指定容積率200％より小さいため、上限は160％になります。幅員が狭いほど、容積率の上限が下がる方向に働きます。

敷地が2つの用途地域にまたがる場合、建ぺい率と容積率は、用途制限とは違う扱いになります。用途制限は敷地の過半が属する地域の規制が全部に適用されますが、建ぺい率と容積率は、各地域の数値を敷地の面積割合で按分した加重平均で計算します（建築基準法53条2項・52条7項）。「過半」と「加重平均」を取り違えないことが大切です。

開発許可と国土利用計画法は「面積の対比表」で覚える

開発許可と国土利用計画法は、どちらも面積の数字が出てきます。数字だけを覚えると混ざりやすいため、「何を見る制度か」を先に区別してください。開発許可は「開発行為」を見る制度で、国土利用計画法の事後届出は「土地売買等の契約」を見る制度です。同じ10,000㎡でも、見る対象が違います。

開発許可の面積基準は、区域ごとに次のとおりです。

市街化区域では、条例で基準を300㎡まで引き下げることができます。非線引き都市計画区域と準都市計画区域でも、条例で300㎡まで引き下げることができます。開発許可が不要な例外もあります。農林漁業用の建築物や、公益上必要な建築物のための開発行為などは、許可が不要とされています。許可の基準は都市計画法33条・34条に定められ、市街化区域では予定建築物の用途が用途地域に適合することなどが求められます。開発許可を受けた工事が完了し、その旨の公告があるまでの間は、建築物の建築などが制限されます（同法37条）。

国土利用計画法の事後届出は、面積・届出者・期限の3点セットで覚えます。

届出をするのは権利取得者、つまり原則として買主です。売主には届出義務がありません。期限は、契約締結の日から2週間以内です。届出は、土地の所在する市町村長を経由して都道府県知事へ行います。届出の後、都道府県知事は、届出の日から起算して3週間以内に勧告をすることができます。届出をしなかった場合や虚偽の届出をした場合は、6か月以下の拘禁刑または100万円以下の罰金の対象になりますが、契約自体の効力には影響しません。

一団の土地の判定も押さえておきましょう。買う側が一連の計画のもとで取得する土地を合計して判定する「買いの一団」がポイントです。売主ごとの土地が小さくても、取得する側の合計が基準以上なら、届出が必要になる場合があります。

開発許可の面積（市街化区域1,000㎡）と国土利用計画法の面積（市街化区域2,000㎡）は、数字が似ています。国土利用計画法の基準の方が一回り大きい数字になっている、と対比して覚えると整理しやすくなります。同じ10,000㎡でも、開発許可は開発行為、国土利用計画法は土地売買等の契約を見ています。数字が同じだから同じ制度、とは考えないでください。

農地法・土地区画整理法・盛土規制法は「型」で覚える

残りの3法令は、それぞれ覚え方の「型」が違います。農地法は「3条・4条・5条の区別」、土地区画整理法は「時系列」、盛土規制法は「区域×規模の表」です。型に当てはめて覚えると、数字の混同が減ります。

農地法は3条・4条・5条の区別

農地法は、最初に二つだけ確認します。農地のまま権利を動かすのか、農地以外に転用するのかです。この二つで、3条・4条・5条のどれを使うかが決まります。

4条と5条の許可は、4ヘクタールを超える農地の転用については農林水産大臣の許可になります。市街化区域内の農地の転用は、4条・5条とも、あらかじめ農業委員会への届出をすれば転用許可は不要です。3条の権利移動と混ぜないでください。相続などで農地の権利を取得した場合は、3条の許可ではなく、農業委員会への届出で足ります。自己の農地を農業用施設に転用する場合で、規模が2アール未満のものは、4条の許可が不要になる場合があります。2アールは200㎡です。

土地区画整理法は時系列で覚える

土地区画整理法は、用語をばらばらに暗記するより、次の時間軸に並べます。試験では「指定の日」「通知の日」「公告の日」「公告の翌日」が入れ替わるため、効果がいつ発生するかを時間軸で覚えることが大切です。

施行地区内での建築行為等は、都道府県知事の許可が必要です（土地区画整理法76条）。仮換地の指定だけで、所有権が仮換地へ移るわけではありません。所有権が移るのは、換地処分の公告の日の翌日からです。

盛土規制法は区域×規模の表で覚える

盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）は、2025年5月に改正法が全面施行されました。まず区域を二つに分けます。宅地造成等工事規制区域と、特定盛土等規制区域です。その後に、盛土・切土と、土石の堆積を分けて規模を見ます。

数字は、次のまとまりで覚えると戻しやすくなります。宅地造成等工事規制区域は「崖1・2、盛土2、面積500」、特定盛土等規制区域は「崖2・5、盛土5、面積3,000」です。土石の堆積は「2m・300㎡・500㎡」と「5m・1,500㎡・3,000㎡」です。ただし、この短縮形だけで答えないこと。必ず「盛土か切土か」「崖ができるか」「高さか面積か」を復元してください。特定盛土等規制区域では、許可対象の規模に満たない一定規模の工事が届出対象になる場合もあります。条例による規模の引下げもあるため、試験では問題文の条件をよく見てください。

なお、盛土規制法の規制区域内で都市計画法の開発許可を受けた工事は、盛土規制法の許可を受けたものとみなされる仕組みがあります。だからといって盛土規制法の確認がすべて終わるわけではなく、対象工事では標識の掲出、定期報告、中間検査などが必要になる場合があります。

高さ・日影・防火は「かかる／かからない」表で覚える

建築基準法の高さ制限は、規制名と対象区域を対にして覚えます。絶対高さ制限、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制を同じ表に置き、どの用途地域で何がかかるかを比べます。

ここは「どの規制があるか」より、「どの区域ではかからないか」をセットにすると解きやすくなります。絶対高さ制限は低層住居専用地域と田園住居地域だけ、北側斜線制限は低層・中高層住居専用地域と田園住居地域だけにかかります。日影規制は、対象区域と対象建築物の高さ・階数まで一緒に確認します。対象建築物は高さ10mを超えるものです。日影時間は、用途地域の種別ごとに条例で定めます。低層住居専用地域などでは5時間・3時間、第一種住居地域などでは4時間・2.5時間というように、区域ごとに時間が決まっています。商業地域・工業地域・工業専用地域は日影規制の対象外です。

防火地域・準防火地域は、地域名だけでは建物に必要な性能を決められません。階数と延べ面積を組み合わせます。

最初に置く数字は、防火地域は100㎡、準防火地域は500㎡と1,500㎡です。地域をまたぐ問題では、原則として厳しい側を建物全体へ適用します。防火地域と準防火地域にまたがる建築物は、原則として建築物の全部に防火地域の規定が適用されます（建築基準法65条2項）。防火壁で区画されている場合は、防火壁の外側の部分に例外があります。敷地が防火地域と指定のない区域にまたがる場合も、原則として建築物の全部に指定地域の規定が適用されます。

建築確認と道路：数字は「4m・2m・200㎡」

建築確認と道路は、数字が少なく、取りやすい論点です。建築確認は「どこで・何を・どの規模で」の3点セットで覚えます。2025年4月施行の改正後は、木造・非木造を問わず、階数2以上または延べ面積200㎡超の建築物が建築確認・検査の対象です。平家かつ延べ面積200㎡以下の建築物も、都市計画区域・準都市計画区域などでは原則として建築確認の対象になります。確認済証の交付を受けるまでは、工事に着手できません。特殊建築物への用途変更は、その用途に供する部分の床面積が200㎡を超える場合に建築確認が問題になります。

道路は、2つの数字で覚えます。建築基準法上の道路の基本幅員は4m以上です。敷地は、その道路に2m以上接しなければなりません（建築基準法43条1項）。幅員4m未満の道でも、一定の要件を満たす2項道路なら、道路の中心線から水平距離2mの線を道路境界線とみなすのが原則です。反対側が崖地・川・線路敷などなら、道の反対側の境界線から水平距離4mの線が基準になります。

頻出数字の早見表（全数字を1枚に）

ここまでの6法令の数字を、1枚の早見表にまとめました。直前期には、この表だけを繰り返し見直す使い方もできます。条文番号とセットで覚えると、選択肢の「条文番号の入れ替え」にも対応しやすくなります。

数字の引っかけ見抜き方チェックリスト

法令上の制限の問題では、選択肢の文面が「それらしく」作られています。次のチェックリストを、問題を解くときの最終確認として使ってください。数字そのものが正しくても、法律・区域・対象行為のどれかが違えば誤りになります。

選択肢の文末が「〜することができる」「〜しなければならない」「〜することはできない」のどれかで、正誤が逆転する問題が少なくありません。数字が正しくても、文末まで読んでから判定する習慣を、分野別演習の段階から身につけてください。

得点戦略と学習計画：法令8問中6問への配分

得点戦略は、分野全体で考えることが大切です。法令上の制限で6問を狙う場合、残りの42問で合格ラインに届く設計が必要です。合格ラインは年度によって変動しますが、法令上の制限を「数字の型で落とさない」ことで、他の分野への負担を減らす方向に働きます。

上の目安は、あくまで一つの配分例です。合計すると37問になりますが、合格ラインは年度ごとに変動するため、この数字自体が合格を保証するものではありません。大切なのは、「法令上の制限で6問を取る前提で、他の分野をどう組み立てるか」という設計を持つことです。

過去問10年分の使い方では、分野別演習と年度別演習の往復が解説されています。法令上の制限は、分野別でこの記事の型を身につけてから、年度別で本番の流れを測る順序が合います。宅建業法の数字総まとめでは、業法の数字を4グループに分けて整理しています。法令上の制限とあわせて読むと、分野別の目標点数の配分が見えやすくなります。

よくある質問

Q. 法令上の制限は捨てても合格できますか。

A. おすすめしません。8問をすべて捨てると残り42問でほぼ満点に近い得点が必要になります。都市計画法と建築基準法の4問に絞れば、型を身につけるだけで6問前後を狙えるため、「捨てる」のではなく「取る範囲を絞る」方が合理的です。

Q. 用途地域13種類は全部覚える必要がありますか。

A. 13種類の名前は覚える必要がありますが、建てられる建物のマス目をすべて丸暗記する必要はありません。「住居→商業→工業」の軸に乗せたうえで、「どこから建てられるか」の入口と「工業地域・工業専用地域で建てられなくなるもの」という例外だけを覚えれば、試験で問われる肢の大半は判断できます。

Q. 建ぺい率と容積率の計算でよく間違えるポイントは何ですか。

A. 3つあります。前面道路の制限は容積率だけにかかること、幅員から計算した数値と指定容積率のうち小さい方が上限になること、敷地が複数の用途地域にまたがる場合は用途制限が「過半」で建ぺい率・容積率が「加重平均」になることです。計算の順番を固定して、この3点を毎回確認してください。

Q. 開発許可と国土利用計画法の面積が混ざります。

A. 「何を見る制度か」で区別してください。開発許可は「開発行為」を見る制度で、市街化区域は1,000㎡以上です。国土利用計画法は「土地売買等の契約」を見る制度で、市街化区域は2,000㎡以上です。国土利用計画法の方が一回り大きい数字になっている、と対比して覚えると整理しやすくなります。

Q. 農地法の3条・4条・5条の区別が覚えられません。

A. 「農地のまま権利を動かすのか」「農地以外に転用するのか」の二つで切り分けてください。農地のまま権利を動かすなら3条、自分の農地を転用するなら4条、転用目的で権利を動かすなら5条です。許可権者は、3条が農業委員会、4条・5条が都道府県知事等です。

Q. 直前期に法令上の制限で優先すべきことは何ですか。

A. 新しい論点を増やすより、間違えた問題の復習と早見表の見直しを優先してください。特に開発許可と国土利用計画法の面積の対比、用途地域の○×表、建ぺい率・容積率の計算の順番は、直前期の最終確認で効果が出やすいポイントです。

出典と関連ページ

出典は、一次情報と本サイトのデータを区別して示します。法令の条文はe-Gov法令検索の都市計画法・建築基準法・農地法・国土利用計画法・土地区画整理法・宅地造成及び特定盛土等規制法、開発許可の面積基準は国土交通省の開発許可制度の概要、建築確認の改正内容は2025年4月施行の建築基準法の改正で確認しました。過去問の収録範囲と正解はRETIO公式PDFによります。頻度集計は本サイト収録の平成28年から令和7年までの過去問10年分・全497問のうち法令上の制限80問を対象とした、問題文と選択肢のキーワードによる簡易集計です。1問が複数テーマにまたがるため、テーマ別の件数の合計は80を超えます。

関連ページとしては、宅建業法の数字総まとめ、権利関係の頻出論点まとめ、原則から考える勉強法、過去問10年分の使い方、過去問データベース、分野別ページ（法令上の制限）があります。法令上の制限の分野別演習は、分野別ページと過去問データベースから始めてください。